招商局置地转让西安一项目部分股权 当地项目曾陷“口碑”风波

本报记者 王金龙 西安报道

近期，招商局集团旗下上市公司招商局置地（0978.HK）发布公告称，其间接附属公司重庆依云与华侨城（西安）签订增资协议，后者以注资方式，4.8亿元收购重庆依云持有的西安招商嘉时49%股权。

增资完成后，西安招商嘉时注册资本将由人民币5亿元增至人民币9.8亿元，并将由重庆依云及华侨城（西安）分别持有51%及49%股权。

在西安土地供应趋紧的当下，招商局置地上述交易原因何在？对此，一位西安地产人士向《中国经营报》记者表示，相对于万科、绿地等更大规模的企业，招商局置地进入西安要晚一些，项目不多，且盈利能力并不是很强，交易之后的现金可以参与更多房地产项目开发。

事实上，招商局置地在西安项目曾遭遇声誉和口碑滑坡，如2019年底，招商依云曲江二期项目就因为小区绿化与宣传不符、9号楼地基下沉、地下车库漏水等问题遭业主诟病。

联姻华侨城

20世纪90年代末，招商局集团在西安市的东门外建起了招商广场，商住一起，赢得了不俗的口碑。后因主攻港口贸易，逐渐淡出了西安的房地产市场。2014年，招商局集团二次登陆西安房地产市场，首次推出了依云曲江项目。彼时的曲江是西安房价的高地，品牌房企大多也云集于此。

经过6年的耕耘，招商局集团已经拥有高新区软件新城的招商·臻观府、国际港务区的招商·城市主场、西咸新区的招商·雍景湾等楼盘。不过，相对于万科、绿地等企业，招商局集团在西安的布局似乎要小许多。

2017年，西安楼市进入“快车道”之后，到2019年末，西安的房价几乎翻了一番，在曲江、高新等区域，商业开发用地也水涨船高，每次竞拍都是异常激烈。

2019年8月22日下午4时，经过67轮激烈角逐，招商局置地最终以“成交总价款11.88亿元+高新区公办学校建设资金2.3亿元”，将88.656亩优质住宅用地纳入麾下。由于该地块位于西安市高新区软件新城的规划板块，因此备受市场关注。

“西安高新区近年来发展迅猛，引进了大批高新技术产业，同时也留住并吸引了大量的技术人才落户，使得购房需求激增，因此，西安高新区的房价也曾经一度超越曲江，成为西安市房价高地。”在某房地产中介公司负责人赵鸿军看来，能够在高新区拿地就意味着实力，意味着赚钱。

据公开资料显示，招商局置地拿下的上述地块正是此次招商局置地与华侨城西安公司联姻，所对应的地块。据了解，该地块位于西安市西三环以西、科技一路以北、云水一路以东，占地面积为59104平方米（折合88.656亩），为期70年，指定用作住宅用途。

那么，好不容易拿下的地块，为什么不愿意“独食”，要分羹于他人呢？对此，招商局置地在公告中披露称，交易可以增加招商局置地的财务灵活性，并可提升集团参与更多房地产项目的能力，从而扩充集团的房地产开发及投资组合。因此，公司方面认为，订立增资协议及其项下拟进行的交易符合公司利益。

不过，也有西安房地产人士表示出不同的看法。“按照西安市目前的房地产开发背景，80余亩的大盘子，除了要配套学校，还有承建公租房等，如果按此估算，西安招商嘉时所运用的土地综合楼面地价每平方米大约在12000元左右，因此，将来的房价势必会每平方米超过2万元。”赵鸿军表示，软件新城几乎都是白领，购房需求较大，房子根本不愁卖，如果资金充足，该地块独立开发，肯定赚钱。

对于上述地块的开发，西安招商嘉时是否资金吃紧？对此记者未从招商局置地方面获得回应。不过，记者注意到，在2018年底招商局置地与招商蛇口(17.570, 0.02, 0.11%)修改竞争协议中曾指出，原来不竞争契据规定，招商局置地城市包括佛山、广州、南京、句容、重庆及西安，在两者都未进入的城市招商局置地有优先发展权。修改之后，则在开发地域上产生了调整。招商局置地将保留现有核心城市版图，其中大广州（包含佛山）、大南京（包含句容）将继续由招商局置地进行相关业务开发。

至于重庆和西安两个城市退出主要理由为过去三年，这两个城市为公司带来的收益金额较低，也就是收益占比较低，且大部分土储处于正开发和待开发需要占用资金，为了专注业务发展所以退出。

曾陷口碑风波

2014年，西安的房价尚未快速攀升，每平方米均价约在6000元左右。彼时，招商局集团推出了曲江招商依云项目，由于招商集团自带光环，加之坐拥曲江地理优势，因此，西安市民对招商依云颇具期待。尤其是在西安房价进入快车道之后，招商依云二期项目销售火爆，一房难求，价格翻番。

然而，招商依云二期却因为小区绿化与宣传不符、9号楼地基下沉、地下车库漏水等问题遭业主诟病。

2019年12月，招商依云二期业主收到开发商送来的收房通知书，原本应在2020年3月和6月交房的二期项目，提前交房了。待业主收房之时，却发现多项问题亟待开发商作出解释。如南北两侧高层消防扑救面过大，绿化不足；公共楼道宽度不足1.2米，不符合设计规范；没有担架电梯，4号楼与11号楼先后发生消防栓漏水事件，导致部分房子和电梯进水。一时间，招商地产在西安的口碑遭受质疑。有业主甚至认为：“招商依云二期项目是在砸招商地产的品牌。”在问题集中爆发之后，引发媒体报道，并在网络上引发热议。

对此，招商依云二期进行了整改，并对楼道宽度不符合标准以及绿化与宣传不符等问题作出了解释。其中，对于1.15米的楼道过窄的问题，开发商解释称，主要是因为“增加的墙面瓷砖缩小了过道净宽”。《建筑设计防火规范》GB50016--2014规定：疏散走道、疏散楼梯和首层疏散外门的净宽度不应小于1.10米，同时，按照国家标准高层住宅公共走廊通道的净宽不应小于1.20米。

开发商进一步解释称，公共楼道尺寸有两个规范可做参考：一个是消防规范要求公共区域主道净宽不小于1.1米；另一个住宅规范要求公共区域主道净宽不小于1.2米。而小区设计的楼道宽度按照住宅规范标准确实为1.2米，但考虑到二期的整体定位为品质住宅，售价也较一期高，为了提升产品品质，给墙面均贴上了瓷砖，从而导致净宽的缩小。至于业主们认为小区园林景观、绿植覆盖与宣传不符，开发商的答复是“因小区大面积的消防扑救面占据了绿化空间”。

另外，记者注意到，对于业主关心的9号楼南边地基下沉，经相关检测报告得出原因：“排水管网堵塞，地基土浸水是导致该建筑出现地基不均匀沉降的直接因素，基础地基处理质量较差是内在因素；该裙楼出现不均匀沉降，已对结构安全产生影响，应立即采取有效措施进行加固处理。”

“如果发现漏水，不及时补救，那么还会因为浸水导致地基下沉。”对此，有招商依云业主认为，作为知名房企，应该珍惜品牌的美誉度，而不是一味推辞。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）

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