上半年上海土地出让金破千亿 平均溢价4%

4月以来，上海土地市场随着政府供地节奏加快、竞买人数扩大、部分地块自持比例取消、资金冻结期调整等土拍规则修改后，土地市场开始回暖。

7月22日，中指研究院发布的数据显示，2020年上半年，上海共成交93宗经营性用地，规划建面合计848.4万平方米，同比上涨147.4%，土地出让金总额1252.4亿元，同比上涨121.3%，成交楼面均价14761元/平方米，同比下降14.4%，平均溢价率4.0%，与去年同期大体一致。

图：2017年以来上海商品住宅用地成交面积走势

商品住宅用地成交48宗，规划建面合计530.2万平方米，同比上涨65.5%，土地出让金总额935.5亿元，同比上涨136.2%；成交楼面均价17830元/平方米，平均溢价率5.2%，较去年同期提高4.3个百分点。

除了商品住宅用地，监测数据显示，今年上半年，上海的商办用地成交37宗，规划建面合计207.3万平方米，同比上升317.0%，成交金额240.1亿元，同比上升111.1%；楼面均价11580.0元/平方米，同比下降49.4%，平均溢价率0.85%，较去年同期下降26.08个百分点。另外，租赁住宅用地成交6宗，规划建面合计80.16万平方米，成交金额29.1亿元，楼面均价3630元/平方米。

值得一提的是，土地规则的调整，提升了房企在上海土地竞拍的热情。自上海土拍规则调整以后，5月、6月上海共出让28宗涉宅用地，仅9宗地块底价成交，平均溢价率为11.6%。而2017年下半年至今年4月，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。

今年4月开始，一些地块在出让方式上做了不少调整，包括竞买人数扩大、缩短保证金冻结期、取消15%租赁住宅自持比例等。

据中指院公布的数据，今年上半年，上海住宅用地成交楼面均价13277元/平方米，同比上涨22.9%，溢价率4.5%，较2019年同期提高3.8个百分点；商品住宅用地成交楼面均价17830元/平方米，同比下降2.2%，溢价率5.2%，较2019年同期提高4.3个百分点。

图：2017年以来上海商品住宅用地楼面价及溢价率走势

表：2020年上半年溢价率超10%的商品住宅用地

从溢价率来看，上半年，溢价率最高的地块为闵行区浦锦街道芦恒路北块居住小区3-8地块，溢价率164%，竞得人为上海闵行储备粮管理总公司。商品住宅用地中，溢价率最高的为临港NHC10101单元06-01地块，溢价率为53.13%，竞得人为万达。

从商品住宅用地成交面积区域分布来看，主要集中于南汇、宝山、嘉定和青浦4区，4区成交面积占比合计68.5%。其中南汇成交面积占比全市最高，达32.2%。市区仅2宗商品住宅用地成交，成交面积占比仅3.8%，低于2019年的7.3%。

从成交金额来看，南汇、青浦、嘉定、宝山4区同样位居前列，4区土地成交金额占比合计68.8%；其中，南汇成交金额占比全市最高，为19.7%。

得益于上海土拍政策的调整，今年上半年各阵营房企积极入沪拿地。中指院数据显示，48宗商品住宅用地被36家房企分获。其中，万科、中海、保利等头部阵营房企，新城、招商、金地、旭辉、阳光城(6.990, -0.23, -3.19%)等第一阵营房企，万达、正荣、建发等第二阵营房企均有所斩获。此外，大名城(6.120, -0.10, -1.61%)、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企也表现不俗。其中，大名城上半年在多个区域竞得5宗宅地、金地在青浦、嘉定共竞得3宗宅地，建发在宝山、闵行各获1宗宅地，万达在临港也连获2宗宅地，拿地态度积极。

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